Договор аренды помещения

Актуальность темы исследования, обусловлена тем, что современном обществе достаточно важную роль играет недвижимое имущество. С недвижимым имуществом, так или иначе, связана жизнь людей во всех отраслях деятельности. Объекты недвижимости занимают главное место в сфере рыночных отношений, однако иметь в своей собственности объекты недвижимого имущества является роскошью, и далеко не у каждого есть возможность и средства для их приобретения, в связи с этим современное общество прибегает к такому явлению как «аренда». Аренда передает в пользование объект недвижимого имущества на определенный срок, как для проживания людей, так и для осуществления предпринимательской деятельности.

Данная научно-исследовательская работа посвящена исследованию договора аренды нежилого помещения. Гражданско-правовое регулирование договора аренды нежилого помещения является одной из актуальнейших тем, поскольку аренда нежилых помещений занимает важнейшее место в современной экономической и юридической сферах.

Актуальность данной темы заключается в несовершенстве правового регулирования гражданско-правового договора аренды нежилого помещения. Кроме того, существующая научная литература затрагивающая проблематику договора аренды нежилого помещения не дает конкретных ответов по многим вопросам, затрагиваемых данной темой. Также данная тема актуализируется тем, что нежилые помещения, являясь объектами недвижимости, а также объектами гражданского оборота образуют на практике самостоятельный вид гражданско-правового договора аренды. Проблематика гражданско-правового регулирования договора аренды нежилого помещения привела к глубокому теоретическому совершенствованию в современном гражданском праве Российской Федерации. В соответствии с этим перед гражданско-правовой теорией и практикой стоят задачи по совершенствованию гражданско-правовых отношений в сфере аренды нежилого помещения.

Степень освещения и теоретической разработанности темы. Теоретическую основу исследования составили труды В.А. Белова, В.В. Витрянского, П.Л. Гавриловой, А.А. Даркова, М.Н. Козловой, О.В. Макарова, Д.В. Шандаева, Е.Р. Шафигуллиной, А.А. Ярковой и других.

Целью исследования выступает анализ особенностей и проблем правового регулирования договора аренды нежилого помещения в гражданском законодательстве Российской Федерации. Для достижения указанной цели были поставлены и последовательно решены следующие задачи:

- изучить правовую природу нежилого помещения;

- рассмотреть правовое регулирование договора аренды нежилого помещения;

- проанализировать элементы договора аренды нежилого помещения;

- проанализировать права и обязанности сторон по договору аренды нежилого помещения;

- изучить проблему защиты прав сторон договора аренды нежилых помещений.

Объектом дипломной работы являются гражданско-правовые отношения, включающие в себя владение и пользование нежилого помещения как объектов договора аренды.

Предметом дипломной работы выступают нормы гражданского права, регламентирующие отношения в сфере аренды нежилых помещений, практика применений данных норм, научная литература в сфере проблематики института аренды нежилого помещения.

Методология исследования. В ходе исследования использовались общенаучные: анализ, синтез, историко-правовой, а также частно-научные методы познания: структурно-функциональный, формально-юридический анализ.

Дипломная работа состоит из введения, двух глав, состоящих в свою очередь из пяти параграфов, заключения и списка использованных источников.

Проведя исследование на тему «Договор аренды помещения» сформулируем следующие выводы:

1. Нежилые помещения по своей природе не являются самостоятельными объектами недвижимости, а в действительности представляют собой составные части зданий, в которых расположены. Их признание объектами недвижимости в силу закона обусловлено социально-экономическими причинами и призвано облегчить оборота таких объектов.

Критерием разграничения помещений является их целевое назначение: жилые помещения предназначены для проживания, в связи с этим они должны отвечать двум основным признакам: изолированность и пригодность для постоянного проживания; нежилые помещения имеют своим назначением все, что не связано с постоянным проживанием (торговые, производственные, складские, помещения бытового обслуживания и т.д.).

Для разрешения спорных вопросов необходимо легальное закрепление модели единого объекта недвижимости с исключением о «этажной собственности», согласно которой соединяется индивидуальное вещное право на помещение и право общей собственности на общее имущество здания и земельный участок, на котором оно расположено. При этом вещное право на помещение является главным, а право на общее имущество здания и земельный участок - вспомогательным.

2. Основными законами, регулирующими договор аренды нежилых являются параграф 4 главы 34 ГК РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Арбитражно-процессуальный кодекс РФ выступает основным законом для разрешения споров участников арендных отношений. Вместе с тем, договор аренды, в котором объектом аренды выступает нежилое помещение, предполагает не только субсидиарное применение общих положение об аренде и параграфа об аренде зданий и сооружений, но и применение к отдельным видам нежилых помещений, только общих положений об аренде.

В гражданском законодательстве отсутствуют специальные нормы по регулированию передачи нежилых помещений в аренду. Создание специальных правил, для договоров аренды нежилых помещений, значительно упростило бы понимание как поступать в тех или иных случаях. Уместно было бы распространить норму ст. 651 ГК РФ на государственную регистрацию договора аренды нежилых помещений, вне зависимости от срока их заключения, данное обстоятельство стало бы выгодным для усиления государственного контроля в данной области, а также бы логично, переименовать параграф 4 главы 34 ГК РФ «Аренда зданий и сооружений» на «Аренда объектов недвижимости нежилого характера». В результате такого реформирования, нормы содержащиеся в данном параграфе регулировали бы гражданские отношения связанные не только с арендой зданий и сооружений, но и с арендой нежилых помещений.

3. На законодательном уровне необходимо четко сформулировать, и закрепить понятие «нежилое помещение», для полного понимания какие же именно объекты недвижимости представляют объект договора аренды нежилого помещения. А также можно прийти к выводу, что элементами договора аренды нежилого помещения является: предмет (объект недвижимости); арендная плата; срок, форма и содержание договор.
4. На основании проведенного анализа прав и обязанностей арендодателя и арендатора по договору аренды нежилого помещения можно сделать вывод о том, что законодательство в целом закрепило основные права и обязанности, что является положительным моментом не только для правоприменительной практики, но и для обеих сторон договора аренды нежилого помещения.
5. Проанализировав судебную практику защиты прав сторон договора аренды по вопросам, связанным с таким видом нежилых помещений как апартаменты, автор пришел к выводу о том, что суды могут занимать различные позиции относительно вопроса об их целевом назначении: в одних судебных решениях наблюдается тенденция признания за апартаментами их предназначенности для проживания; в других такая возможность использования апартаментов категорически отрицается. Это негативно сказывается на правовой защищенности арендодателей и арендаторов апартаментов, которые фактически используют их для аренды квартир, но де-юре являются собственниками коммерческой недвижимости в виде нежилого помещения: они не могут в полной мере осуществлять и защищать свои гражданские и жилищные права, на них не могут распространяться жилищные гарантии, а также предусмотренные местными органами управления тарифы на жилищно-коммунальные услуги.

Возможное решение возникших проблем видится в принятии закона, который бы точно урегулировал туристическое жилье, регламентировал места его размещения, требования к пожарной безопасности таких средств размещения, пределы их использования и т.д. К нему целесообразно отнести регулирование хостелов, апарт-комплексов и апартотелей, которые уже известны и определены законодателем как места для временного размещения и оказания гостиничных услуг.

Также в целях достижения упорядочения применяемых судами терминов необходимо выделить категорию «жилых» апартаментов на законодательном уровне, разделив, таким образом, сферу гостиничного бизнеса, осуществляемого в коммерческой недвижимости (а именно в нежилых помещениях), от жилищных правоотношений, возникающих в сфере использования гражданами апартаментов в качестве квартир.