Договор купли-продажи недвижимости

Гражданский оборот недвижимого имущества является одним из основных способов передачи недвижимости от одного лица к другому. Несмотря на довольно определенный перечень видов недвижимого имущества и строго регламентированный порядок регистрационных действий по смене собственника, большинство проблем в сфере купли-продажи возникают именно в этой сфере.

Актуальность темы исследования заключается в том, что договор купли-продажи является одним из самых распространённых в сфере использования в правовой деятельности и несмотря на довольно подробную регламентацию законодателя и множество поправок, которые вносились при обнаружении недостатков действующего законодательства, остаются проблемы при практической реализации указанных норм. 

Актуальность темы исследования обуславливается еще и тем, что сделки купли-продажи недвижимости являются в практике сравнительно новыми гражданско-правовыми договорами и требуют повышения уровня правовой регламентации.

Значимость договора купли-продажи недвижимости, дискуссионность ряда вопросов, недостаточная теоретическая разработка договора купли-продажи предприятия, необходимость анализа новых положений Гражданского кодекса РФ о купле-продаже недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обосновывают выбор темы исследования и её актуальность.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе купли – продажи недвижимости и предприятия.

Предметом исследования выступают понятие, сущность и специфические особенности договора купли-продажи недвижимости и предприятия.

Цель курсовой работы – исследовать особенности договора купли-продажи недвижимости.

Задачи исследования:

- изучение особенностей правового регулирования недвижимого имущества;

- исследование дефиниций в сфере договора купли-продажи;

- выявление и обоснование существенных условий договора купли-продажи недвижимости;

- рассмотрение порядка заключения, изменения и прекращения договора купли-продажи недвижимого имущества;

- исследование проблем признания договора купли-продажи недействительным.

Методологическую основу исследования составляют такие методы как: диалектический, который позволил исследовать законодательство в сфере купли-продажи недвижимости в динамике его развития, аксиологический, который позволил дать оценку различным юридическим фактам, а также сравнительно-юридический.

Теоретической базой исследуемой проблематики послужили статьи в периодических издания и монографическая литература под редакцией учёных-правоведов: Н.А. Баринова, С.А. Барышева, Т.А. Бирюковой, М.И. Брагинского, Н.С. Дегтяревой, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова, С.Ю. Чашковой и других. 

Нормативную основу составили нормативно-правовые акты, закрепляющие право граждан на осуществление сделок с недвижимым имуществом, а также правовые акты, направленные на регламентацию данного процесса: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ,

Эмпирическую основу составили материалы правоприменительной практики.

Работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать следующие выводы по работе.

В действующем в настоящее время российском законодательстве в сфере недвижимости не содержится единого понятия недвижимого имущества, которое бы охватывало весь спектр его признаков. Это упущение существенно влияет на проблемы в сфере реализации договоров купли-продажи недвижимого имущества. Предлагаем внести в действующее законодательство следующую дефиницию недвижимого имущества. «Недвижимое имущество – это юридическая категория, регулирующая специальный правовой режим в отношении особого вида объектов гражданского права, неразрывно связанных с землёй, оборот которых невозможен без их надлежащей государственной регистрации».

Данное определение возможно применить к договорам купли-продажи предприятий, поскольку каких-либо кардинальных различий или специального регулирования для продажи предприятий или имущественных комплексов действующее законодательство не содержит.

Как и любой договор купли-продажи, договор продажи недвижимого имущества является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Законодатель определил для данного вида договоров письменную форму, которая подразумевает согласование существенных условий договора его сторонами посредством составления единого документа. Договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации, которая осуществляется специализированными государственными органами, фиксирующими любые сделки в отношении недвижимости, включая её аренду и залог. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимого имущества влечет его недействительность.

Кроме указанных особенностей, предусмотренных для формы договора купли-продажи недвижимого имущества, некоторые его подвиды подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Своим соглашением стороны могут предусмотреть обязательное нотариальное удостоверение сделки, даже если по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Основания признания договора купли-продажи недействительным предусмотрены законодательством. Во-первых, основанием его недействительности может выступать несоблюдение формы – если договор не составлен письменно, в виде одного документа, подписанного сторонами. По этому основанию можно признать договор недействительным, также, если документ составлен, но подписан с одной из сторон неуполномоченным лицом.

Во-вторых, по одному из общих оснований недействительности сделки договор купли-продажи признается недействительным.

Следует отметить, что договор купли-продажи земли может быть признан недействительным по общим основаниям недействительности сделок. А также в земельном законодательстве есть и специальные основания, в частности:

- ничтожен договор купли-продажи участка сельскохозяйственного назначения, проданного с нарушением преимущественного права покупки субъекта РФ или муниципального образования, за исключением отдельных случаев, закреплённых в п. п. 1, 4 ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

- недействительна продажа на публичных торгах земельного участка, который был изъят у собственника, если в торгах участвовали юридические лица, где собственник был участником или учредителем, или другие лица, которым запрещено участвовать в таких торгах в рамках п. 9 ст. 6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В определенных случаях может быть признан недействительным не весь договор в целом, а его отдельные условия, это касается в основном договоров купли-продажи земельных участков и земель специального назначения.

Последствия недействительности договора купли-продажи недвижимого имущества совпадают с последствиями недействительности договора купли-продажи иных объектов гражданского права. В частности, применяется двойная реституция – возврат покупателем всего имущества, полученного по сделке и возврат продавцом полученной платы за имущество.

Следует также отметить, что расширенные права покупателя, предусмотренные ст. 503 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимости в случае продажи ему товара ненадлежащего качества не применимы.

Покупатель недвижимости вправе только требовать уменьшения заявленной в договоре стоимости покупки, требовать устранения недостатков недвижимого имущества за счет или силами бывшего собственника, требовать возмещения расходов по устранению недостатков, осуществленных собственными силами и средствами либо отказаться от исполнения договора и вернуть недвижимость ее бывшему собственнику.

Таким образом, правовое регулирование договора купли-продажи недвижимого имущества, несмотря на устоявшуюся правоприменительную практику в сфере его реализации, имеет пробелы, которые требуется устранить для наиболее эффективного применения данного договора. В частности, внести в действующее законодательство понятие недвижимого имущества, более подробно описать правовой порядок купли-продажи отдельных видов недвижимого имущества: земельных участков, жилых помещений, предприятий, имущественных комплексов.