Применение государственной кадастровой оценки для повышения эффективности землепользования

Актуальность темы исследования. Земельно-имущественные отношения представляют собой основу для всей системы социально-экономических отношений общества. От эффективного использования земельных ресурсов зависят качество жизни населения и развитие экономики страны в целом.
Для рационального управления территорией органам местного самоуправления необходимо иметь стабильный прогнозируемый доход, который состоит из налоговых и неналоговых поступлений. Около 20 % дохода местного бюджета зависят от земельного и имущественного налога граждан, а также платежей за использование объектов муниципального земельно-имущественного комплекса.
Базой для расчета налога является кадастровая стоимость объектов недвижимости (КС ОН), которая рассчитывается в массовом порядке согласно методическим указаниями в рамках проведения государственной кадастровой оценки (ГКО). В связи с тем, что КС ОН используют для формирования перспективной политики развития территории, принятия объективных управленческих решений и справедливого расчета налогов, повышение эффективности функционирования системы расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости представляет собой актуальную научно-техническую задачу.
Современные методы и технологии государственной кадастровой оценки сложились исходя из опыта зарубежных государств, а также практики оценки недвижимости в России за последние 20 лет. Однако, несмотря на то, что законодательство, регулирующее проведение ГКО, совершенствуется и с 2017 г. произошли коренные изменения, результаты оценки по-прежнему подвергаются оспариванию, а количество судебных споров не уменьшается и ежегодное снижение КС в результате оспаривания остается на уровне 40 %.
Кроме того, нормативно-правовая база регулирования системы кадастровой оценки не содержит механизмов контроля процедуры и качества результатов оценки. Также отсутствуют технологические решения, позволяющие последовательно и единообразно проводить оценку на всей территории страны. А в связи с недавним созданием бюджетных учреждений не налажено и не регламентируется межведомственное взаимодействие, а также отсутствуют технические возможности преобразования полученных данных в единое геопространство, что в результате не позволяет объективно рассчитать КС ОН. В связи с изложенным выше тема работы является актуальной и своевременной.
Степень разработанности темы. Значительный вклад в совершенствование методики определения кадастровой стоимости земель внесли такие ученые, как Басова И. А., Варламов А. А., Гальченко С. А., Гирич В. Н., Грибовский С. В., Григорьев В. В., Карпик А. П., Москвин В. Н., Пылаева А. В., Сизов А. П., Шабаева Ю. И. и др.
Целью настоящего исследования является разработка предложений по совершенствованию применения государственной кадастровой оценки для повышения эффективности землепользования.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- раскрыть понятие и значение государственной кадастровой оценки;
- охарактеризовать земельный фонд как объект государственной кадастровой оценки;
- рассмотреть существующие методы кадастровой оценки земельных участков;
- проанализировать земельный фонд Московской области как объект государственной кадастровой оценки;
- осуществить оценку эффективности использования земель в Московской области;
- разработать рекомендации по повышению эффективности использования земель;
- исследовать перспективы применения государственной кадастровой оценки для повышения эффективности землепользования.
Объект исследования – земельный фонд Московской области как объект государственной кадастровой оценки.
Предмет исследования – особенности применения государственной кадастровой оценки для повышения эффективности землепользования.
При написании теоретической части исследования использовались методы анализа, моделирования, классификации, аналогии.
При выполнении практической части исследования в качестве исходных материалов были использованы отчеты о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Московской области, проведенной в период 2020-2022 гг. в соответствии с ФЗ-237 «О государственной кадастровой оценке», сведения из ЕГРН, карта зонирования территории и инвестиционный портал Московской области и др.
Структура исследования включает в себя введение, три главы, первая – теоретическая, вторая – аналитическая, третья – рекомендательная (практическая), заключение, список использованных источников и приложения.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости – это комплекс взаимосвязанных мероприятий, цель которого – посчитать цену недвижимости. Поскольку существует инфляция и другие экономические явления, стоимость не остается неизменной. Кадастровая оценка такого имущества фиксирует параметры для определения налогов на объекты, стоимость при продаже, ее результаты используют и для других целей.
В хозяйственном комплексе страны земля выступает как пространственный операционный базис (для несельскохозяйственных отраслей), как предмет труда (для сельского хозяйства и добывающей промышленности), как средство труда и средство производства (в сельском и лесном хозяйстве), как объект недвижимости и как компонент природного комплекса. Поэтому земля представляет собой продукт сложной системы переплетения природных (естественных), пространственных, экологических, экономических, социальных и технологических факторов. При использовании земли необходимо одновременно учитывать ее характеристики и условия ее применения.
При определении кадастровой стоимости земельных участков используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости. При этом используются следующие подходы: сравнительный; затратный; доходный. Сравнительный подход осуществляется с использованием следующих методов: метод статистического (регрессионного) моделирования; метод типового (эталонного) объекта недвижимости; метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС); метод индексации прошлых результатов. В рамках доходного подхода кадастровая стоимость объекта недвижимости может определяться: методом прямой капитализации; методом дисконтирования денежных потоков. Моделирование в рамках затратного подхода основано на определении зависимости затрат от удельных показателей затрат на создание (замещение, воспроизводство) аналогичных объектов.
Проведенный анализ применения государственной кадастровой оценки для повышения эффективности землепользования позволил сделать ряд выводов. Мы исследовали земельный фонд Московской области как объект государственной кадастровой оценки, и выяснили, что земельный фонд Московской области в 2022 году составил 4 432,9 тыс. га. В структуре земельного фонда преобладают земли лесного фонда (40,6%), а также земли сельскохозяйственного назначения (36,2%). Цены на земельные участки в Московской области в 2022 году росли с меньшей скоростью, хотя темпы их роста все равно были выше, чем у загородных домов, по которым во втором и третьем квартале наблюдается стагнация и сокращение спроса.
Проведенная оценка эффективности использования земель в Московской области позволила сделать вывод, что в 2022 году Правительством Московской области были реализованы как предусмотренные законодательством, так и инициативные мероприятия, направленные на расширение возможностей публичной проверки предварительных результатов кадастровой оценки. Анализ результатов оспаривания государственной кадастровой оценки земельных участков Московской области показал, что качество оценки стало значительно выше, о чем говорит сокращение споров в комиссии по оспариванию кадастровой стоимости. Однако заявления на пересмотр кадастровой стоимости все же поступают, хоть и в меньшем количестве. Поэтому необходимо и дальше изучать вопросы массовой государственной оценки для дальнейшего совершенствования методов и технологий оценки.
Для по повышения эффективности использования земель предлагается автоматизация методики оценки эффективности использования земельных участков, с помощью современных технологий программирования. Автоматизированный механизм использования результатов массовой оценки земельных участков позволит решить важнейшие задачи земельной политики Московской области: проводить мониторинг экономической отдачи; принимать экономически обоснованные решения по приведению земельно-правовых отношений в соответствии с утвержденным градостроительным планом развития города и обеспечению эффективного использования территорий предприятий; оценивать целевое использование земельных участков предприятий, а так же соответствие градостроительному регламенту, санитарно-экологическим характеристикам и стратегическим интересам области. Также предлагаются мероприятия по оптимизации промышленной структуры: путем развития замещающих отраслей, таких как биомедицина и интеллектуальное производство; восстановление разрушенных земель путем добычи полезных ископаемых в «экологические земли», такие как парки, леса, луга, озера и болотная поверхность для улучшения условий жизни; и содействие урбанизации заминированных и проседающих районов путем переселения иммигрантов или централизованного переселения.
Основными проблемами государственной кадастровой оценки земель Московской области для повышения эффективности землепользования являются: некорректное определение трудоемкости работ по определению кадастровой стоимости; некачественная (противоречивая, недостоверная, отсутствующая) информация в перечне объектов оценки; недостаток рыночных данных; низкий уровень профессионализма исполнителей работ по кадастровой оценке; отсутствие специальной части методологии экспертизы (проверки) отчетов об оценке; отсутствие единого центра эффективного управления конкретным проектом по ГКО; общее несовершенство законодательства, регулирующего проведение ГКО.
Перспективы применения государственной кадастровой оценки для повышения эффективности землепользования заключаются в: комплексном подходе к проблеме, включающем мероприятия следующей направленности: оценочной, экспертной, законодательной; управленческой; совершенствовании законодательства, регулирующее проведение ГКО по указанным выше пунктам; применении предложенной методики экспертизы отчетов об определении кадастровой стоимости; внедрении системы менеджмента качества и применении технологической схемы государственной кадастровой оценки земельных участков.
Таким образом, нами были решены все задачи, а значит цель – разработка предложений по совершенствованию применения государственной кадастровой оценки для повышения эффективности землепользования – достигнута.
Результаты исследования рекомендованы к использованию организациями, участвующими в процессе проведения процедуры государственной кадастровой оценки: бюджетными учреждениями, Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, органами местного самоуправления, органами государственной власти и др.
Перспективы дальнейшего исследования заключаются в разработке современных и высокотехнологичных процессов (например, искусственная нейронная сеть), которая бы в автоматизированном режиме могла решать задачи расчета стоимости, основываясь на большом объеме данных об объектах недвижимости, а также помогла сэкономить финансовые, временные и кадровые ресурсы с целью повышения эффективности работы системы государственной кадастровой оценки.