Ипотечное кредитование в России: проблемы и перспективы (на примере ПАО «Сбербанк»)

Рынок ипотеки в России является относительно молодым и быстрорастущим, однако постоянно сталкивается с рядом трудностей и ограничений. Связано это с особенностями экономического, социального, демографического развития и нюансами законодательного регулирования.

Ипотечный кредит предусматривает длительный период взаимоотношений заемщика и кредитора (банка). Одним из главных условий надлежащего исполнения оформленных обязательств является внешняя и внутренняя экономическая стабильность, чего на практике добиться крайне сложно.

В виду отсутствия такой стабильности и, напротив, в условиях периодичных взлетов и падений на фоне кризисов, рассматриваемый рынок кредитования, к сожалению, имеет целый ряд проблем.

Ипотечное кредитование является мощным инструментом экономического развития во многих странах мира. Развитие ипотеки оказывает положительное влияние на развитие реального сектора экономики (рост строительства, модернизация производства и т.д.), положительно влияет на преодоление социальной нестабильности, (понижение безработицы, удовлетворение потребностей населения в жилье), повышает стабильность и эффективность банковской и общей финансовой системы страны.

На сегодняшний день формирование системы ипотечного кредитования является одним из основных направлений в системе регулирования вопросов по государственной жилищной политике. Таким образом, сама ипотека регулируется рядом нормативных документов. Считается, что в будущем система должна стать полностью самостоятельной и независимой, а также определять место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании.

Тема ипотечного кредитования актуальна, но пока она не имеет массового характера из-за нестабильной экономики России, низких доходов граждан и высокой инфляции.

Степень разработанности проблемы исследования. История становления ипотечного кредитования рассмотрена в работах: О.Н. Берегуля, Ж.И. Ковган, В.С. Корнев, Н.П. Назарчук, Д.А. Трифонов и др. Особенностям ипотечного кредитования и его роли в экономике внимание было уделено такими ученными как А.А. Алексанян, З.Ш. Бечелов, М.В. Каломбо, А.Ю. Кулакова, Н.В. Сафонова А.О. Шоранов и др.

Предметом является система ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Объектом исследования является ПАО «Сбербанк».

Цель работы заключается в исследовании проблем и перспектив ипотечного кредитования в России на примере ПАО «Сбербанк».

Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд задач:

- раскрыть теоретические основы ипотечного кредитования;

- провести анализ и оценку ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк»;

- исследовать перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации.

В ходе исследований в рамках выпускной квалификационной работы были использованы различные методы: финансовый, логический анализ, экономико-математический, метод экспертной оценки, табличный метод и сравнительный.

Теоретическая значимость исследования состоит характеристике основных элементов ипотечного кредитования физических лиц, а также в проведении сравнительного анализа отечественного и зарубежного ипотечного кредитования.

Практическая значимость исследования состоит в разработке рекомендаций по совершенствованию ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование подразумевает, что купленное имущество будет находиться в залоге на время погашения кредита. Ипотека – это договор, сторонами которого являются объект и субъект правоотношений.  Важную роль в оформлении ипотеки играет кредитор. Это может быть банк или другое юридическое лицо, которое будет вести отчётность погашения кредита. Ипотечное кредитование физических лиц осуществляется только после внесения первоначального взноса. Помимо кредиторов субъектом договора может выступать и инвестор, который покупает ценные бумаги, что обеспечены кредитами по ипотеке.

Для осуществления кредита по ипотеке выпускают особые ценные бумаги, называющиеся залоговыми. Продажа банком этих бумаг даёт средства, необходимые для выдачи займов по ипотеке. Это очень надёжный вид ценных бумаг, который приносит твёрдые проценты. В залоговой бумаге отмечается то имущество, которое к ней относится.

Проблемы развития ипотечного кредитования в России действительно носят глобальный характер, и решить их сиюминутно просто невозможно. Тем не менее, государством предпринимаются активные меры по снижению ставок по жилищным кредитам. Добиться стабильности в сфере ипотечного кредитования можно будет только тогда, когда этот вопрос будет решаться во всех описанных выше направлениях. Чем больше граждан будут оформлять ипотеки, депозиты и мелкие займы, тем больше будет ресурсов у финансовых организаций. То же самое касается и строительных фирм, а также государственных программ, которые постепенно начинают развиваться.

Объектом исследования является ПАО «Сбербанк России». Головной кредитной организацией банковской Группы ПАО «Сбербанк России» является Публичное акционерное общество «Сбербанк России». Банк является акционерным обществом, он был основан в 1841 году и с этого времени осуществлял операции в различных юридических формах. Банк зарегистрирован и имеет юридический адрес на территории Российской Федерации. ПАО Сбербанк − открытая рыночная компания, акции которой свободно обращаются на Московской бирже, а также на Лондонской, Франкфуртской биржах и внебиржевом рынке США в форме АДР. Основные экономические показатели ПАО «Сбербанк» по РПБУ за 2016-2018 гг. имеют тенденцию к увеличению. Так чистая прибыль банка возросла на 56,9% с 498 289 433 млн. руб. в 2016 году до 782 182 016 млн. руб. в 2018 году.

Оценка эффективности управления ипотечным кредитным портфелем в Сбербанке, проведенная по основным его качественным характеристикам, позволяет сделать вывод, что по итогам 2017 г. портфель ипотечных кредитов Сбербанка характеризовался высоким уровнем финансовой безопасности (низкой степенью кредитного риска) при сохранении приемлемой доходности и избыточной ликвидности, что характеризует эффективное управление им в разрезе выделенных характеристик.  Однако изменяющиеся внешние экономические условия (снижение ключевой ставки ЦБ РФ) и ориентация Сбербанка на снижение процентных ставок по ипотечных кредитам с начала 2018 г. и, соответственно, планируемое увеличение объема ипотечного кредитного портфеля (в связи с восстановлением спроса на ипотеку на первичном и вторичном рынке жилья) определяют необходимость разработки дополнительных мер, направленных на повышение эффективности управления им в целях сохранения качества данного портфеля на высоком уровне, что является предметом дальнейшего исследования Качество ипотечного портфеля ПАО «Сбербанк России» сохраняется на высоком уровне.  Итак, по итогам проведённого анализа можно сделать вывод о динамичном развитии ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России». Система ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России» должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, высокую инфляцию, ограниченную платежеспособность населения и учитывать макроэкономические условия.

ПАО «Сбербанк» необходимо сформировать новый механизм ипотечного кредитования на основе установления взаимовыгодных экономических связей между банком и созданными им фондами (финансирование строительства, операций с недвижимостью) и не банковскими финансовыми институтами (страховыми компаниями, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, институтами совместного инвестирования). В качестве перспективного направления в области ипотечного кредитования можно определить развитие сотрудничества банков и риэлторов. Предложенные мероприятия являются экономически эффективными. Доход возрастет на 9,65 трлн. руб. при прочих равных условиях, это и есть экономический эффект для Сбербанка.

Ситуация, когда оформлен ипотечный договор, а застройщик обанкротился, пожалуй, самая неприятная для заемщика, но не без выходная. Стоит обратить внимание, что защита интересов дольщика требует хорошей юридической подготовки и опыта ведения подобных дел.

С 1 октября 2015 года, у физических лиц появилась возможность официально заявить о своей финансовой несостоятельности и обратиться в суд о признании банкротом. Главным фактором, который помогает определить добросовестность намерений гражданина, является его неплатежеспособность, не позволяющая осуществлять дальнейшую выплату кредита. Предусмотренные законом процедуры банкротства физических лиц охватывают все виды кредиторской задолженности перед банками, включая и ипотеку. Вместе с тем, необходимо иметь в виду, что нельзя заявить о банкротстве и выбрать только отдельные предъявляемые кредиторами долговые требования в качестве основания обращения в суд.