Становление и перспективы ипотеки в России

Одной из важнейших составляющих экономической науки является кредит, который играет значимую роль как в хозяйственном обороте, так и в национальной, мировой экономике. Отношения, которые основаны на кредите уже стали обычным явлением в жизни современного общества. Они могут возникать в повседневной обстановке, а также и иметь место на международном уровне. Под кредитом следует понимать предоставление банком или кредитной организацией денег заемщику в размере и на условиях, предусмотренных кредитным договором, по которому заемщик обязан возвратить полученную сумму и уплатить проценты по ней. В настоящее время развитие кредитования является одним из главных условий функционирования банковской системы в целом, а также влияет на экономическое развитие страны. Существует множество форм кредитования, однако, в нашем исследовании сконцентрируемся на развитии ипотечного кредитования в России.

Ипотечное кредитование, в частности такое его направление, как ипотечное жилищное кредитование, позволяет государству решать острую проблему обеспечения граждан России жильем, а также стимулирует развитие строительной отрасли экономики страны и сопутствующих ей отраслей. Ипотечное кредитование является одним из приоритетных направлений среди активных операций российских банков. Интерес к ипотечному кредитованию со стороны коммерческих банков обусловлен тем, что данный вид кредитования менее других подвержен кредитному риску из-за его обеспеченности залогом ликвидной недвижимости. Несмотря на то, что выдача ипотечных кредитов предусматривает для банка длительные финансовые вложения, при грамотном управлении процессом ипотечного кредитования и всестороннем контроле за уровнем рисков банки всегда могут обеспечить достаточный запас ликвидности для осуществления деятельности в этом сегменте кредитования.

Актуальность темы исследования заключается в необходимости повышения эффективности процесса управления ипотечных кредитов, обусловленной существенным развитием российского рынка и ростом ипотечной задолженности в кредитных портфелях российских банков, что требует от них оптимизации всех бизнес-процессов, связанных с выдачей и обслуживанием данных кредитов. Чем более эффективно будет организован процесс управления ипотечными жилищными кредитами, тем более высокими и стабильными будут финансовые показатели банка, и тем быстрее он сможет реализовать свои стратегические цели.

Теоретические аспекты ипотечного кредитования освещены в работах таких российских ученых, как Г. Н. Белоглазова, Л. Н. Кроливецкая, Калинин Н. В., Лаврушин О. И., Коробова Г. Г., Звонова Е. А., Тавасиев А. М. и других.

Исследование сущности кредитного портфеля коммерческого банка и ипотечных жилищных кредитов как его структурной единицы, базировалось на анализе данных, представленных на официальных сайтах Центробанка РФ, ПАО Сбербанк, Русипотеки.

При определении критериев качества ипотечных жилищных кредитов в процессе исследования были изучены позиции по данному вопросу следующих отечественных ученых и экономистов: Галкиной Л. А., Антохиной Ю. А., Добролежа Е. В., Клевцова В. В., Кулешовой В. Ю., Прокиной И. В. и др.

Большое внимание было уделено периодическим публикациям по актуальным вопросам снижения рисков ипотечного кредитования и улучшения качества работы с просроченной задолженностью.

Тем не менее, несмотря на многообразие научных работ в изучаемом направлении, уровень теоретической разработки проблемы эффективного формирования и обслуживания ипотечных жилищных кредитов не в полной мере соответствует потребностям современной банковской практики.

Указанные обстоятельства предопределили объект и предмет исследования, обусловили постановку цели и задач работы исследования.

Предметом исследования работы выступают совокупность финансово-экономических факторов, влияющих на организацию и эффективность ипотечного кредитования в исследуемом банке.

Целью работы является выявление проблем на российском рынке ипотечного кредитования и предложение рекомендаций по совершенствованию данного направления кредитования на основе анализа организации системы ипотечного кредитования и в зависимости от стратегической политики банка.

Для реализации этой цели в работе ставятся следующие задачи:

- раскрыть сущность ипотечного кредита как особой формы кредитования;

-    рассмотреть законодательную базу развития ипотечного кредитования в Российской Федерации;

-   оценить уровень развития ипотечного кредитования в России;

- проанализировать ипотечные программы и структуру ипотечного портфеля ПАО Сбербанк;

-   определить этапы процесса ипотечного кредитования в ПАО Сбербанк;

-   выявить проблемы, сдерживающие развитие ипотеки в России;

-   предложить направления по совершенствованию системы ипотечного кредитования в ПАО Сбербанк.

Поставленные цель и задачи определили логику и структуру данного исследования.

Объектом исследования данной работы выступает ПАО Сбербанк.

В первой главе работы раскрывается сущность ипотечного кредита, его отличие от других видов кредитования. Определяется законодательная база ипотечного кредитования в России, анализируется уровень развития ипотечного кредитования, динамика выдачи ипотечных кредитов и объема просроченной задолженности, доли лидеров рынка и территориальное распределение.

Вторая глава посвящена организации ипотечного кредитования в ПАО Сбербанк. Раскрываются финансовые показатели банка, определяется его место в общероссийском рейтинге, анализируется структура кредитного портфеля банка, выделяется доля ипотечных кредитов в общем объеме ссудной задолженности физических лиц. Дается характеристика системы и процесса ипотечного кредитования в ПАО Сбербанк, раскрывается методы оценки платежеспособности и благонадежности заемщика.

В третьей главе работы выявляются основные проблемы дальнейшего развития ипотечного кредитования в России, а также предлагаются мероприятия по совершенствованию ипотечного кредитования в исследуемом банке.

Методологическую основу исследования составляют общенаучные методы комплексного подхода и сравнительного, факторного анализа. В работе использованы статистические, расчетные инструменты исследования. Результаты исследования оформлены в виде таблиц, схем, диаграмм.

Информационная база дипломной работы представлена законодательными и нормативными актами РФ, учебной литературой и данными из периодических изданий, посвященными исследуемому вопросу. Автор обращался к данным ресурсов Интернет, в частности к официальным сайтам Центрального Банка РФ и официальному сайту ПАО Сбербанк.

Практическая значимость работы заключается в предложении практических рекомендаций по совершенствованию ипотечного кредитования в исследуемом банке. Материал, содержащийся в работе, может заинтересовать лиц, занимающихся изучением и разработкой ипотечного кредитования.

В представленной работе мы рассматривали уровень развития ипотечного кредитования в России и на примере лидера российской ипотеки ПАО Сбербанк.

В Российской Федерации под ипотекой понимается получение кредита в банке для покупки жилой недвижимости. Таким образом, ипотека не преследует иные цели (покупка машины, бытовой техники и др.), кроме как для приобретения жилого помещения. В настоящее время в условиях рыночной экономики ипотечное кредитование приобретает все большее значение. Ипотечное кредитование является важным инструментом в области повышения доступности и обеспечения населения жильем. Основными клиентами в банке являются граждане со средним уровнем дохода.

Для современного российского рынка ипотечного кредитования характерны следующие тенденции: увеличение уровня концентрации на рынке, так доля ПАО Сбербанк составляет более 50%, а доля госбанков в общем объеме выдачи и в объеме задолженности - 85,8% от всех ипотечных кредитов;  увеличение количества выдаваемых ипотечных кредитов; снижение средней процентной ставки по выдаваемым кредитам; хотя в начале 2019 г. отмечается повышение процентной ставки на 0,5 – 1 пункта; низкая доля (2,6%) длительной (свыше 90 дней) просроченной задолженности, что говорит о хорошем качестве ипотечных портфелей кредиторов; практически полное отсутствие выдачи ипотечных кредитов в иностранной валюте.

При этом дальнейшее развитие ипотеки в России связано с решением ряда важнейших проблем.

1. Развитие ипотечного жилищного кредитования сдерживают, делая его недоступным, такие факторы, как: невысокая заработная плата, высокие цены на рынке жилой недвижимости, высокие процентные ставки, необходимость страхования, сопутствующие сделке платежи.
2. Ипотечное жилищное кредитование в современных условиях является доступным только тем, кто имеет заработную плату выше средней.
3. Для того, чтобы сделать ипотеку более доступной для граждан, недостаточно незначительного снижения процентной ставки (1-2 процентных пункта) или увеличения срока кредитования. Помимо значительного снижения ставок необходимо одновременно улучшать финансовое положение граждан, бороться с инфляцией и безработицей.
4. Государственная поддержка, снижающая финансовую нагрузку, напротив, фактор, повышающий доступность ипотечных кредитов, которая является необходимой мерой, так как банки не могут делать кредиты более дешевыми в ущерб своим доходам, а, как показал анализ, процентная ставка должны быть намного ниже, чем та, которая есть сегодня.

Непосредственно процесс выдачи ипотечных кредитов и структура ипотечного портфеля рассматривались на примере ПАО Сбербанк, который за период 2016 – 2018 гг. увеличил свою долю на рынке на 3,1%, объем выданных кредитов - на 116,5%, а количество выданных кредитов - на 74,5%.

Для достижения данных показателей ПАО Сбербанк улучшает условия по ипотечным кредитам (снижение процентной ставки, участие во всех льготных государственных программах), оптимизирует внутренние процессы (выдача ипотеки в офисах застройщиков), разрабатывает новые продукты (ипотека для нежилых объектов, включая гаражи, кладовые и машино-места), автоматизирует процессы (аккредитация агентств, система обзвона).

ПАО Сбербанк предлагает шесть основных ипотечных программ, рефинансирование ипотеки, кредиты под залог жилья и программу с привлечением материнского капитала. Программы ПАО Сбербанк стартуют от 9,5% и имеют во многом идентичные условия: минимальная сумма кредитования составляет 300 тыс. руб.; минимальный первоначальный взнос – 15% стоимости жилья (для загородной – 25%); максимальный срок кредита – 30 лет (для военной ипотеки – 20 лет); минимальный трудовой стаж заемщика – 6 мес. на последнем месте и 1 год за 5 лет всего; наличие российского гражданства; возраст от 21 до 75 лет; отличная кредитная история.

Основной группой выданных кредитов на протяжении 2016 - 2018 гг. являются кредиты со сроком от 10 до 20 лет.

Качество портфеля ипотечных кредитов ПАО Сбербанк, мы можем оценить как высокое, так как большинство ипотечных кредитов (99,6%) относятся к кредитам с минимальным и низким кредитным риском, что говорит о том, что ПАО Сбербанк реализует консервативную политику управления кредитным портфелем, а в части ипотечных кредитных рисков устанавливаются лимиты, основанные на оценке риска заемщика и определяющие: максимальную сумму ипотечного кредита, выдаваемую одному заемщику; лимит ипотечной задолженности на одного заемщика.

Окончательные условия по ипотеке в Сбербанке устанавливаются персонально, после оценки рейтинга клиента и изучения его документов.

Процесс выдачи ипотечных кредитов в ПАО Сбербанк состоит из следующих этапов: определение типа приобретаемого жилья и ипотечной программы; формирование необходимого первичного пакета документов и обращение в ПАО Сбербанк для оформления заявки; рассмотрение банком заявки на получение кредита, которое осуществляется посредством андеррайтинга (автоматического андеррайтинга (скоринга) и индивидуального андеррайтинга) и заключается в проверке ликвидности клиента, наличии финансовых средств у заемщика и его доходности; выбор объекта приобретаемой недвижимости, сбор всех необходимых документов по сделке; оценка и утверждение выбранного жилья; подписание кредитного договора, договора залога и страховки и получение денег; оформление собственности на недвижимость; обслуживание ипотечного кредита; мониторинг заемщика; закрытие кредитной сделки.

В целях совершенствования ипотечного кредитования ПАО Сбербанк нами предлагаются следующие мероприятия:

- увеличение максимального срока кредитования с 30 лет до 40 лет, что приведет к снижению ежемесячного платежа;

- введение реструктуризации по жилищному ипотечному кредиту для категории граждан, нуждающихся в социальной поддержке по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в виде кредитных каникул, стабилизационного кредита, что будет способствовать развитию института ипотеки;

- внесение в качестве первоначального взноса депозита, открытого в ПАО Сбербанк, с процентами, начисленными в будущем, срок погашения которого еще не наступил;

- внедрение системы помощи со стороны ПАО Сбербанк заемщикам в управлении их временно свободными денежными средствами и направление полученного дохода от распоряжения средствами на погашение ипотечного кредита и получение ПАО Сбербанк комиссионного дохода от управления средствами;

 - развитие сотрудничества ПАО Сбербанк и риэлторов, что позволит сократить сроки подбора объектов недвижимости, обеспечить соответствие требованиям Банка, обеспечить юридическую чистоту сделки за счет двойной проверки, существенно снизит риски мошенничества;

- рассмотрение нового вида ипотечного кредитования – выдача ипотечных кредитов на объекты недвижимости, уже находящиеся в залоге.

Считаем, что несмотря на актуальные проблемы данного направления, существуют большие перспективы в развитии ипотечного кредитования, предлагаемые рекомендации повысят конкурентоспособность банковских услуг и привлекут инвесторов, что сделает ипотечное кредитование более доступным.